最近，“商铺”成为楼市出现频次最高的词汇。七部委颁布限制住宅投机、投资的新政之后，有观点认为：商铺投资将迎来黄金时代，近期一批商铺的得宠似乎也成为佐证之一。那么，商铺投资的门槛到底有多高？其投资前景、投资环境如何？有意从住宅市场转向商铺市场的中小投资者，不妨听听几位一线商铺经理人的观点。由于商业地产设计的产品十分广泛，此次房谈我们仅设定了独立产权商铺（或称为底商）这一概念明晰、且公认投资价值较高的传统商铺形式，展开话题探讨。

　　房谈话题1 新政是否令商铺投资升温？

    嘉宾观点

　　近期销售看好，应和新政有关。

　　随着新政的出台，客户入市的心态强得很多，6月份富力城商铺销售1亿7000多万元，我感觉和新政限制住宅投资有关。关卓鹏

　　新政有连锁反应，商铺投资也有观望现象。

　　新政引起的是一个连锁反应，商铺投资是否升温还要观察，我接触的比较成熟的商业投资人对此持一种观望态度。此外，国家对商业地产的控制早就有之，比如贷款，住宅可以批到8成20年，商业一般都只有5成10年，而且利率也高于住宅。肖璐

　　住宅、商铺的投资者是两个不同群体。

　　投资商铺的经验和知识与住宅是完全不同的，因此这是两个不同的投资人群，从这个角度看，新政应该对商铺投资影响不大。黄玺庆

　　房谈话题2 此时进场，商铺还有多少赚钱机会？

    嘉宾观点

    中小投资者在商铺中的机会越来越少。

　　实际上商铺是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同。而对生产资料的占有，一般是大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。对于中小投资者来说，有了一些闲钱，觉得做商铺投资回报非常好，看着可能是一个短暂的机会，我认为就是最近一两年的时间。大投资者占有这部分市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会将越来越少。曹汇昆

    北京商铺价格低于全国平均水平。

　　南方城市比如说广州，投资者比较成熟，更多选择商用物业投资，尤其首选独立商铺。其价位还比较实际，目前来看广州一线临街铺，应该是在3万至5万左右。而北京底商售价目前来看低于全国平均水平。关卓鹏

    房谈话题3 目前北京商铺售价如何？

    嘉宾观点

    可以10%回报反推商铺价格。

    判断一个商铺的价格是否合理，可以用租金反推。比如，每天每平方米的租金是10元，乘以30天是一个月的租金300元，按10％的回报率乘以10年的120个月，得出3.6万，基本就是合理的单价。投资者还要关注的是，在租金回报之外，商铺更大的收益还是物业本身的增值，而商铺比住宅的升值率还要高。

    万柳区域据我们考察，租金应该是三四块钱左右，因此商铺的单价应该是1万元至1.8万元左右最合理。曹汇昆

    泛CBD区域很难形成均价。

    泛CBD区域商铺很难形成均价，从1.8万元到5万多元都有。双井地区富力城非餐饮类底商售价最低2.6万元，餐饮类最高6万元单价，餐饮铺租金是11~16块每天每平米。关卓鹏

    西南板块底商价格是住宅的2.倍左右。